토지증치세 잠정조례 실시세칙

1995년 1월 27일

財法字 [1995] 6호

  제1조 「중화인민공화국 토지증치세 잠행조례」(이하 “조례”라 약칭함) 제14조의 규정에 근거하여 본 세칙을 제정한다.

  제2조 조례 제2조가 말하는 국유토지사용권이나 지상건물 및 그 부착물을 재양도하여 수입을 얻는 것이란 판매 또는 기타 방식으로 유상양도하는 행위를 말한다. 계승, 증여방식으로 부동산을 무상양도하는 행위는 포함하지 않는다.

  제3조 조례 제2조가 말하는 국유토지는 국가법률규정에 따라 국가가 소유하는 토지를 말한다.

  제4조 조례 제2조가 말하는 지상건물은 지상․지하의 각종 부대시설을 포함한 토지상에 건설한 모든 건축물을 말한다.

  조례 제2조가 말하는 부착물은 이동이 불가능하며, 일단 이동하면 손상되는 토지상에 부착된 물품을 말한다.

  제5조 조례 제2조가 말하는 소득은 부동산 양도대가 전액 및 유관 경제적 이익을 말한다.

  제6조 조례 제2조가 말하는 단위는 각종 기업단위․사업단위․국유기관과 사회단체 및 기타조직을 말한다.

  조례 제2조가 말하는 개인은 개인사업자를 포함한다.

   제7조 조례 제6조에 열거된 가치증가액 계산시 공제할 수 있는 항목이란 구체적으로 아래와 같다.

   1. 토지사용권을 취득하는데 지불한 금액이란 납세인이 토지사용권을 취득하기 위하여 지불한 토지대금과 국가 통일규정에 따라 납부한 관리비용을 말한다.

   2. 토지개발과 건물 및 부대시설을 신축(이하 “부동산개발”이라 약칭)하는 데 소요된 원가란 납세인이 부동산개발 프로젝트에 실제로 지출한 비용("부동산개발원가"라 약칭)를 말하는데, 이에는 토지수용 및 철거보상비․전단계 공사비․건축설치공사비․기초시설비․공공부대시설비, 개발간접비용을 포함한다.

  토지수용 및 철거보상비는 토지수용비․경작지 점용세․노동력 재배치 및 유관 지상․지하 부착물 철거보상을 위한 순수지출, 이주용 건물구입관련 지출 등을 포함한다.

  전단계 공사비는 기획․설계․항목 타당성연구와 水文․지질탐사․측량․“3通1平” 등 지출을 포함한다.

  건축설치공사비는 발주형식으로 하청업체에 지불한 비용과 자체영업방식으로 발생한 비용을 말한다.

  기초시설비는 개발구역내의 도로․급수․배전․가스․배수․통신․조명․환경위생․녹화 등 공사로 발생한 지출을 포함한다.

  공공부대시설비는 유상양도할 수 없는 개발구역내의 공공부대시설에 발생한 지출을 포함한다.

  개발간접비용은 개발프로젝트의 계획 및 관리에 직접 발생한 비용을 말하며, 인건비․직원복리비․감가상각비․수리비․사무비․수도전기료․노동보호비․임시이주용 건물의 할당비 등을 포함한다.

   3. 토지개발과 건물 및 부대시설 신축비용(이하 “부동산개발비용”이라 약칭)은 부동산개발 프로젝트와 관련된 매출비용․관리비용․재무비용을 말한다.

  재무비용중의 이자지출은 부동산양도 항목별로 비용을 배분할 수 있고 금융기관의 증명을 제출할 수 있는 경우, 실제대로 공제하는 것을 허용하지만 상업은행의 동기동종 대출이자율에 따라 계산한 금액을 초과할 수 없다. 기타 부동산개발비용은 본 조 ⑴ ․⑵ 항의 규정에 따라 계산한 금액 합계액의 5% 이내로 계산하여 공제한다.

  이자지출을 부동산항목에 따라 배분할 수 없거나 금융기관의 증명을 제출할 수 없는 경우, 부동산개발비용은 본 조 ⑴ ․⑵ 항의 규정에 따라 계산한 금액 합계액의 10% 이내로 계산하여 공제한다.

  상술한 공제액 계산의 구체적인 비율은 각 성․자치구․직할시 인민정부가 정한다.

  4.기존가옥 및 건축물의 평가액은 이미 사용한 가옥 및 건축물을 양도할 경우, 정부가 설립을 비준한 부동산평가기구가 평가한 대체원가에 신구정도할인율를 곱한 후의 가격을 말한다. 평가액은 반드시 관할 세무기관의 확인을 거쳐야 한다.

  5. 부동산양도와 관련된 세금은 부동산 양도시 납부한 영업세․성시유호건설세․인화세를 말한다. 부동산을 양도하기 위하여 납부한 교육비부가금도 세금으로 간주하여 공제할 수 있다.

  6. 조례 제6조 ⑸ 항의 규정에 근거 부동산개발에 종사하는 납세자에 대하여는 본 조 ⑴ ․⑵ 항 규정에 따라 계산한 금액 합계액의 20%에 해당하는 공제금액을 추가공제한다.

  제8조 토지증치세는 납세자의 부동산원가계산의 가장 기본적인 계산항목 또는 계산대상 단위로 하여 계산한다.

  제9조 납세자가 대규모일괄개발을 위한 토지사용권을 양수한 후 부동산을 분할개발하여 재양도할 경우, 공제금액은 총토지면적에서 토지사용권을 양도한 면적이 차지하는 비율 또는 건축면적에 따라 계산하여 할당하거나 세무기관이 확인한 기타 방식으로 계산하여 할당할 수 있다.

  제10조 조례 제7조에 열거한 4단계 초과누진세율의 각 단계 “공제항목금액을 초과하지 않는 가치증가액”의 비율은 모두 본 비율수를 포함한다.

  토지증치세 세액은 가치증가액에 적용세율을 곱하고, 다시 공제항목금액에 속산공제계수를 곱한 것을 빼는 방법으로 계산한다. 구체적인 계산공식은 아래와 같다.

  1.가치증가액이 공제항목금액의 50%를 초과하지 않을 경우

   토지증치세세액 = 가치증가액 × 30%

  2.가치증가액이 공제항목금액의 50%를 초과하고 100%를 초과하지 않을 경우

   토지증치세세액 = 가치증가액 × 40% - 공제항목금액 × 5%

  3.가치증가액이 공제항목금액의 100%를 초과하고 200%를 초과하지 않을 경우

   토지증치세세액 = 가치증가액 × 50% - 공제항목금액 × 15%

 4.가치증가액이 공제항목금액의 200%를 초과할 경우

   토지증치세세액 = 가치증가액 × 60% - 공제항목금액 × 35%

  공식중의 5%, 15%, 35%는 속산공제계수이다.

  제11조 조례 제8조 ⑴ 항에서 말하는 보통표준주택은 소재지의 일반민용주택표준에 따라 건축한 거주용 주택이다. 고급아파트, 별장, 콘도단지 등은 보통표준주택에 속하지 않는다. 보통표준주택과 기타 주택의 구체적인 구분기준은 각 성․자치구․직할시 인민정부가 정한다.

  납세자가 보통표준주택을 건축하여 판매하고 가치증가액이 본세칙 제7조 ⑴ ․⑵ ․⑶ ․⑸ ․⑹ 항 공제항목금액 합계액의 20% 이하일 경우 토지증치세를 면제한다. 가치증가액이 공제항목금액 합계액의 20%를 초과하는 경우, 가치증가액 전체에 대해 규정에 따라 세금을 계산한다.

  조례 제8조 ⑵ 항에서 말하는 국가건설의 수요로 인하여 법에 따라 수용․몰수하는 부동산이란 도시계획 및 국가건설의 필요로 정부에 수용되는 가옥 또는 목수되는 토지사용권을 말한다.

  도시계획 및 국가건설의 필요로 철거하게 되어 납세자 스스로 부동산을 양도할 경우는 본 규정에 따라 토지증치세를 면제한다.

  상술한 면세규정에 부합되는 단위와 개인은 반드시 부동산소재지 세무기관에 면세신청을 제출하여야 하며, 세무기관의 심의를 받아 토지증치세를 면제받는다.

  제12조 개인이 전근 또는 거주조건의 개선으로 인하여 원래의 자가주택을 양도할 경우 세무기관에 보고, 심사를 거쳐 5년 또는 5년이상 거주한 경우는 토지증치세를 면제하며 3년이상 5년미만 거주한 경우에는 토지증치세를 50% 감면한다. 거주기간이 3년이하일 경우에는 규정에 따라 토지증치세를 징수한다.

  제13조 조례 제9조에서 말하는 부동산평가가격은 정부가 설립을 비준한 부동산평가기구가 동일지역, 동종부동산에 근거하여 종합평가한 가격을 말한다. 평가가격은 반드시 관할 세무기관의 확인을 거쳐야 한다.

  제14조 조례 제9조 ⑴ 항에서 말하는 부동산매매가격을 은닉 및 허위보고란 납세자가 토지사용권․지상건축물 및 그 부착물의 가격을 보고하지 않거나 또는 고의로 낮게 보고하는 행위를 말한다.

  조례 제9조 ⑵ 항에서 말하는 공제항목금액을 사실대로 제시하지 않는다는 함은, 납세자가 납세신고할 때 공제항목금액을 사실대로 제시하지 않은 행위를 말한다.

  조례 제9조 ⑶ 항에서 말하는 부동산양도가격이 정당한 사유없이 부동산평가가격보다 낮다 함은 납세자가 신고한 부동산양도의 실지거래가격이 부동산평가기구가 평가한 거래가격보다 낮고, 증빙이나 정당한 사유를 제시하지 못하는 행위를 말한다.

  부동산 양도가격을 은닉 또는 허위보고하는 경우에는 평가기구가 동종 부동산의 시장거래가격에 따라 평가한다. 세무기관은 평가가격에 근거하여 부동산양도소득을 확정한다.

  공제항목금액을 사실대로 제시하지 않을 경우 평가기구는 건물대체원가에 신구할인계수를 곱하여 계산한 건물원가와 토지사용권 취득시 기준지가에 따라 평가한다. 세무기관은 평가가격에 따라 공제항목금액을 확정한다.

  부동산양도가격이 정당한 이유가 없이 부동산평가가격보다 낮은 경우, 세무기관은 부동산평가가격을 참고하여 부동산양도소득을 확정한다.

  제15조 조례 제10조의 규정에 근거하여 납세자는 아래의 절차에 따라 납세수속을 하여야 한다.

  1. 납세자는 부동산양도계약 체결후 7일내에 부동산소재지 주관세무기관에 건물 및 건축물소유권증서․토지사용권증서, 토지양도․가옥매매계약증서, 부동산평가보고서 및 기타 부동산양도관련 자료를 제출해야 한다.

   납세자가 빈번하게 부동산을 양도함으로 인해 부동산 양도후 매건마다 신고하기 어려운 경우 세무기관의 승인을 거쳐 정기적으로 납세신고를 할 수 있으며, 그 구체적인 기한은 세무기관이 상황에 따라 확정한다.

  2. 납세자는 세무기관이 확정한 세액 및 규정된 납기내에 토지증치세를 납부해야 한다.

  제16조 납세자가 전체항목의 준공결산전에 부동산을 양도하여 수입이 발생했지만 원가확정문제 또는 기타원인으로 토지증치세를 계산할 수 없는 경우, 토지증치세를 먼저 징수하고 해당항목 전부가 준공되어 결산을 마친 후 정산하여 초과납부한 부분은 환급받고 과소납부한 부분은 추가납부해야 한다. 구체적인 방법은 각 성․자치구․직할시 지방세무국이 현지상황에 근거하여 제정한다.

  제17조 조례 제10조에서 말하는 부동산소재지는 부동산이 위치한 곳을 말한다. 납세자가 양도한 부동산이 2개 또는 2개 이상 지역에 위치할 경우, 부동산소재지에 따라 구분하여 신고납부해야 한다.

  제18조 조례 제11조에서 말하는 "토지관리기관과 부동산관리기관은 세무기관에 관련정보를 제공하여야 한다"는 것은, 부동산 소재지 주관세무기관에 관련 가옥 및 건축물소유권․토지사용권․토지양도금액․토지기준지가․부동산시장매매가격 및 소유권변경 등 각 분야의 자료를 제공하는 것을 말한다.

  제19조 납세자가 규정에 따른 가옥 및 건물소유권증서․토지사용증서, 토지양도계약서․가옥매매계약증서, 부동산평가보고서 및 기타 부동산양도와 관련된 자료를 제공하지 않을 경우,「중화인민공화국세수징수관리법」(이하 “징관법”이라 약칭함) 제39조의 규정에 따라 처리한다.

  납세자가 부동산거래액 및 규정에 따른 공제항목금액을 사실대로 보고하지 않아 세금을 미납 또는 과소납부하였을 경우 징관법 제40조의 규정에 따라 처리한다.

  제20조 토지증치세는 인민폐를 계산단위로 한다. 부동산을 양도하여 취득한 수입이 외국화폐일 경우, 수입취득일 또는 당월 1일 국가가 공표한 시장환율에 따라 인민폐로 환산하여 납부세액을 계산한다.

  제21조 조례 제15조에서 말하는 각 지구의 토지증치세 징수방법은 본 조례가 규정한 징수대상과 동일한 토지증치비, 토지수익금 등의 징수방법을 말한다.

  제22조 본 세칙은 재정부 또는 국가세무총국이 해석한다.

  제23조 본 세칙은 공포일로부터 시행한다.

  제24조 1994년 1월 1일부터 본 세칙 공포일까지 기간중의 토지증치세는 본 세칙규정을 참조하여 징수한다.