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그놈의 임대차법이 뭔지...

louis7777 | 2020.09.12 14:01:59 댓글: 26 조회: 1073 추천: 0
분류30대 공감 https://life.moyiza.kr/sympathy/4168498
안녕하세요 ...
참 이런일로 스트레스 받을거라곤 생각도 못했네요
부천에 25평 아파트 한채가 있습니다
2018년에 흔히말하는 갭투자 개념으로 세입자 찾아서 전세를 줬구요
인천에도 빌라가 한채 더 있어서 거주는 현재 인천에서 하고있습니다
세입자들 2년계약도 슬슬 다가오고 있어서 임대차법 실행전에
계약완료 시 보증금 돌려줄테니 집을 다른세입자 찾아서 월세로 전환하겠다고 했어요
물론 현재 세입자분들도 서울 어느곳에 청약 당첨돼서 나가겠다고 했구요
근데 이 법안이 8월초부터 실행되면서 말이 바뀌기 시작하네요
2년 더 거주 하겠다는겁니다 ㅡㅡ
본인들이 당첨된 아파트는 현재직장하고 거리가 있다고 안들가겠다는건데
그럼 당첨 된 그 집은 월세주게되면 본인들 이익만 챙기겠다는거만 되잖아요

솔직히 그렇습니다 요즘같은 상황이면 저같아도 전세는 안내겠어요
전세받은 돈 은행에 냅둬봤자 그 이자 해봐야 얼마나 된다고 ..
그렇다고 그 돈갖고 요즘같은 불경기에 딴데 투자하기도 모하고
차라리 월세 받는게 맘편하죠

그럼 본인들이 그런 마음가짐이면 현재 집주인인
제 맘도 똑같을거란 생각은 전혀 안드는지...
그래서 그냥 저희가 부천에 들가서 살겠다하고 인천집을 월세 줄가도 생각합니다만
인천집은 빌라라 월세수익 차익이 부천아파트보다 40만원정도 낮아지고
아파트는 빌라보다 관리비도 훨씬 더 나오고
현재직장도 좀 더 멀어지게 됩니다 이래저래 또 이사비용하면 사실상 현재 빌라에 사는게 저희쪽에선 맞는 선택 이거든요

그래서 어떻게 저사람들 문제없이 내보낼수있을가 인터넷도 찾아보고
부동산도 찾아가봤지만 현재로선 내보내고 들어가서 살던 혹은 공실로 비워두던
두가지 방법밖에 없다는 형식적인 답변뿐이네요 ㅡㅡ

남들은 집한채 없는데 집두채 갖고있으면서 무슨 배부른소리 한다 하지만
다 일정하게 도움도 받았지만 스스로도 노력으로 차곡차곡 쌓은 재산이니 왈가왈부 할필요없구요

초창기에 세입자 전세금액 덕분에 부천아파트 살수있었고 지금현재 시세가 많이 오른것도 사실입니다 그건 진짜 고맙게 생각하고 인정도 합니다
그래서 어떻게든 서로 기분상하지않게 자발적으로 나갈수있는 좋은방법이 있으면 공유 좀 부탁드립니다
하다못해 이사비용이나 혹은 복비라도 좀 보태 주겠다고 건의해볼가요?

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louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/12 14:20:03

법안 시행전날인 7월31일까지만 이미 다른세입자 생겼다고 하면 아무문제없이 내보낼수 있었는데 저사람들 아파트 당첨돼서 나간다고 했기에 그러러니하고 별 생각 없이 그땐 계약해지 관련얘기 또 안했네요 ... 지금와서 말바꾸는건 참...

깨금이 (♡.94.♡.191) - 2020/09/13 09:09:45

님도 법을 이용해서 자신의 이익을 챙기세요
계약은 2018년 임대차법이 바뀌기 전에 계약했으니
그 계약서 내용을 지키면 세입자분이 나가는게 법적으로 맞아요
올해 8월초 법안이 바뀐담부터 새로 계약하는거는
2년 더 있겠다고 해도 법적으로 할말이 없는데
님은 올해 8월초
임대차법이 바뀌기전에 2018년에 계약한거라
올해 법안을 따르지 않아도 됩니다

louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/13 11:52:41

네 저도 그 생각으로 부동산도 찾아갔는데 해당 계약서대로 진행하면 좋으려만 7월31일까지 추가통보해야 계약 유호고 통보안했으면 새로운법에 적용된다네요 ...세입자 본인들이 집당첨돼서 나가겠다고 구두상 약속해서 그것만 믿고 더이상 얘기안한건데 이렇게 문제가 될줄이야 ...

깨금이 (♡.94.♡.191) - 2020/09/13 11:59:00

세입자 구두상 계약을 믿었기에
7월 31일전에 추가 통보를 안한거지요?
이거 증거가 없으면
참 아마모끼 세입자분 좋은 노릇이 됐네요

louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/13 13:03:24

네 그래서 지금 이상황이 된건데... 어떻게 좋게좋게 내보낼 방법을 찾고있는중입니다

화이트블루 (♡.96.♡.117) - 2020/09/12 16:22:02

合同2年到期了 ,不续租不行么? 就说 想卖了 ,他们说话不算话,你也随便找个理由搪塞呗 ?
我今天就把事多的租客解约了… 一天到晚被邻居投诉 ㅠㅜ

louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/12 16:43:10

8월초부터 법이 임대인한테 유리하게 2+2년 전세옵션으로 변경됐어요 ㅡㅡ 만약에 그냥 전세로 2년 더 살게냅두면 매년 두번 나가는 재산세는 저희가 고스란히 부담해야 되고 손에 쥐고있는 임대인 전세금은 한국은행 이자율이 너무 낮아지다보니 해당 이자는 그냥 재산세 두번 커버하고나면 남는것도 거의 없네요 ... 그리고 세입자한테 집을 팔겠다하면 해당사항 신고해야 되는거로 알고있고 집을 진짜 파는건지 그 명분으로 다른사람한테 월세준건지도 임대인이 인터넷 혹은 동사무소 전입신고내용 등으로 언제든 조회 확인가능하게 돼있다네요 ... 만약에 들어가서 살겠다 혹은 팔겠다하고 몰래 월세로 낸걸 발각되면 저희쪽에 불이익이 생기고 벌금내야 된다고도 하네요 참... 집주인들 보호하는 법안은 어디서 찾아봐도 없고 제일 어이없는건 현 세입자가 추가 2년 더 살겠다고 떼쓰면 새로집을 산 사람조차도 2년을 기다리고 들어가야 된다는 말같지도않은 법안이 논란이되고 있어요 요즘은 정말 세입자가 왕이된 세상이네요 ㅡㅡ

금lanny (♡.173.♡.136) - 2020/09/12 18:49:51

미국 본토 어디에는 빈집을 쳐들어가도

안 나가겟다면 못 쫓는덤다 그 사람들
다른 집을 찾을때까지 아니면 자원으로
나가겟다 할때까지 그러면서도 고장나면
월세도 못받우메 다 고쳐줘야 한담다
요즘 ㅅㅇ행진 한담다 불 공평하다고
법을 고쳐러고

louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/12 19:53:41

네 글쎄요 ... 미국은 가본적이 없어서 그쪽상황은 잘 모르겠네요 저도 호주에서 유학생활 했었는데 여러명이 집하나 렌트하고 방하나를 세워하는식으로 주단위 110AUD 내면서 생활한적이 있네요 전세계 어딜가도 다 월세지 전세라는 개념은 한국밖에 없는거 같아요..이번기회에 전부 월세로 전환될거 같아요...

깨금이 (♡.94.♡.191) - 2020/09/13 11:56:47

중국도 요즘 미국에 住宅法 배워가는것 같아요
집을 샀는데 원래집주인이 예를 들어 할아버지가
보모한테 영원히 이 집에서 살 권리를 준다고
등록을 한 상태면 내가 이집을 샀더라도 명의는 내것이지만
보모를 내쫓지 못하고 팔지도 못하고 그렇다고
세를 줄수도 없고 그런 법이 생겼담다.

snowman125 (♡.154.♡.86) - 2020/09/14 11:00:07

그런법은 중국에 아직 없슴다. 보모한테 영원히 거주할 권리가 주어졌다면 할아버지의 赠与行为로 이루어 질텐데, 부동산 赠与일 경우 物权变动이 수반되니 결국엔 变更登记해야죠. 이외에는 현재로선 해당하는 법이 없슴다.

배꽃 (♡.61.♡.55) - 2020/09/14 11:35:45

위에분 일부 잘못 설명하긴 했지만
2021년부터 실시하는 民法典에 居住权이라는 새로운 개념이 도입되는데
居住权이 효력을 발생하면 할아버지가 죽기전에 보모한테 본인 소유의 집에대한 居住权을 설정해주면 자식들이 집을 유산으로 받아도 집 매매는 가능하나 팔았다고 해도 보모는 이집에 거주할 권리가 있기때문에 이 집을 구매한 사람도 보모를 내보낼수 없게 됩니다. 그러니까 2021년부터 집을 구매할때 이 집에 居住权이 설정되여 있는지를 꼭 확인해야 한담니다.

居住权의 좋은 점은 일부 불효자식들이 부모가 집을 가지고 있을때는 잘하는척 하다가 집을 자식들한테 주고나면 나몰라라 하면서 집까지 팔아버리고 부모를 내쫒은 일을 방지할수 있거나

집은 가지고 있으나 현금이 없는 노인들이 집에 거주권을 설정해놓고 대출을 받는다거나 시장가격보다 싸게 판매를 하고 그 현금으로 생활을 하면서 돌아가실때까지 그 집에 편이 거주할수 있는 등 좋은점?이 있대요 ㅋㅋㅋ

snowman125 (♡.154.♡.86) - 2020/09/14 11:57:38

오오, 찾아보니 이번에 나온 民法典에 새로 편성되었네요. 많이 공부해야겠슴다ㅋㅋ 이렇게 되면 거주권이 설정된 부동산에 대한 호구문제, 방산세문제, 채권문제, 저당권문제 등등 많은 문제들이 속출할텐데, 어떤 사법적 해석이 나올지 궁금해짐다.

최후의로또 (♡.77.♡.14) - 2020/09/13 15:32:02

로마에서는 로마법을 따른다고
한국변호사님을 찾아 해결책을 찾는 것이
더 바람직하지 않을 까요

louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/14 12:16:29

변호사는 소송걸렸을때 찾아야되고 지금은 딱히 ...일단 아직은 상황 더 지켜봐야죠 실거주 하겠다 나가라그러고 최악의경우 그냥 공실로 한 반년 비워둘생각도 있어요...

snowman125 (♡.154.♡.86) - 2020/09/14 11:12:29

중국같은 경우는 집주인이 집을 팔때 세입자한테 优先购买权이 있는거 말고는 다른 특수 권한이 없슴다. 전세든 월세은 다 租赁合同关系이니 앞서 전세 2년이 끝나는 시점에서 재계약을 안하면 되는거 아닌가요? 계약기간에 세입자를 내 쫒은것도 아니고, 기간이 만료되고 재계약을 안하겠다는 건데, 원 계약 만료후 매물로 내놓든 월세로 돌리든 세입자가 신고할 수 있는 법적근거가 궁금함다. 계약기간이 끝나면 계약관계는 자연히 종료되고 집주인은 세입자한테 더이상 책임 의무가 없는데...아무리 한국법이라도 合同法는 크게 다르지 않을거라고 생각함다.

louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/14 12:10:42

상식적으로 기존 계약서가 있으면 당연히 그대로 이행하는게 맞는데 그거조차 무효화 시키는게 새로나온 임대차3법 임다..,ㅡㅡ

임대차3법은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제 세가지 제도를 담은 주택임대차보호법 개정안을 이르는 말입니다.
이중 계약갱신청구권제는 임차인(세입자)이 집을 2년동안 사용한 뒤 1회에 한해 임대차 계약을 2년 연장할 것을 청구할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차 기간 종료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못 합니다.
단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 직접 거주할 목적인 경우 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속이 2년간 실거주를 해야 하며, 실거주 목적이 아닌데 세입자의 계약 갱신 요구를 거부한 것으로 밝혀질 경우 세입자는 손해배상청구가 가능합니다.
전·월세상한제는 임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세의 상승폭을 기존 금액 대비 연 5%로 제한합니다. 집이 팔려 집주인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약을 연장할 수 있으며 5% 상한 역시 똑같이 적용됩니다.
전·월세신고제란 주택임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 의무적으로 신고해야 하는 제도입니다. 전·월세 신고제가 시행되는 2021년 6월 1일부터는 세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

Reference

https://m.blog.naver.com/cuf1105/222083431330

snowman125 (♡.154.♡.86) - 2020/09/14 12:11:05

세입자 자격에 대한 규정은 없나요? 전세 연장 청구하는 세입자일 경우 명의하에 부동산이 없어야 한다거나 등등, 지금 세입자가 본인 집은 월세로 돌리고 전세 연장청구를 주장하는건 웬지 不当得利같은데...전세 연장청구의 세입자 자격에 대해 더 알아보쇼. 한국에 이런법은 진짜 잘 되어있네요.

louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/14 12:25:39

글쎄말임다 딱히 그런 내용은 못들어본거 같슴다 범죄자가 아닌이상 전세자금 유래도 깨끗하고 문제없다면 뭐... 그래도 조언감사함다 세무사나 부동산측에 한번 더 물어봐야겠슴다

snowman125 (♡.154.♡.86) - 2020/09/14 12:30:47

이런법이 나온것도 부동산을 거주용이 아닌 투자수익으로 사용하지 말라는 취지네요. 중국도 이런 법이 도입되면 대도시 집값을 공제할 수 있겠는지...

louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/14 12:45:12

사실상 한국의 전세라는 개념자체가 투기군들의 갭투자를 유도하고 집값 상승의 원흉이 됐던건 맞슴다 ...나도 그 부동산 투기군 수혜자중 한사람이지만서도 이렇게 법안이 바뀔때마다 참 난감할때가 많슴다 한국정부가 집값상승을 잡겠다고 정책을 계속 내놓고는있는데 일부는 효과를 보는반면 대부분은 오히려 집값이 더 상승되는 역효과가 발생함다 특히 학권이 좋은곳일수록 정책이 나올때마다 오름다

rkqhwk (♡.223.♡.102) - 2020/09/14 16:59:32

전세가격을 올리면 되겟네 답이 됏쥬

louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/14 17:55:01

맘같아선 100% 올리고싶은데 현재법상 최대5%밖에 안됩니다~~~ 5% 올려봤자 별의미 없겠쥬?

rkqhwk (♡.223.♡.102) - 2020/09/15 13:08:43

전세 얼만지는 모르겟지만 2억의 5%면 천만인데 의미가 없다는건 ..

코테츠 (♡.111.♡.226) - 2020/09/15 13:42:15

전세돈 올려도 그돈은 돌려줘야하는거라서 의미없죠
그 천만을 은행에 넣어도 1년 이자가 월세 한달정도도 안나오니 주인장이 속상해 하는거 아니겟나요.
2년을 참자면 수자가 눈에 똭 들어오는데.....

louis7777 (♡.188.♡.98) - 2020/09/17 09:54:32

수자적으로 계산하면 현 부천 시세는 5천에 월세 110만입니다 저희는 융자가 없어서 월세보증금 5천만원 받는거로 은행에 두면 1년이자 80만원 정도 나올거 같네요 현재 은행이자가 이렇게 낮아서 전세 금액 5%올리는건 큰 의미가 없는거죠

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